Om de woningnood te bestrijden biedt de Huisvestingswet 2014 gemeenten instrumenten om te sturen op de verdeling van schaarse huurwoningen en op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Om deze instrumenten in te kunnen zetten, moet een gemeenteraad aantonen dat sprake is van schaarste aan woningen. Daarnaast kan de gemeenteraad in het omgevingsplan regels opnemen over de manier waarop een woning gebruikt mag worden. Het is belangrijk dit onderscheid goed in de gaten te houden, omdat daarom vaak zowel een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan als een vergunning op grond van de Huisvestingswet nodig is om het gebruik van een woning te wijzigen. Het kan voorkomen dat je de ene vergunning wel krijgt en de andere niet, met als gevolg dat je met de wel verkregen vergunning niet kunt bereiken wat je beoogt.
Onze adviseurs en advocaten adviseren u graag bij deze complexe vraagstukken. Op de onstuimige huizenmarkt probeert de wetgever stabiliteit te brengen. Een concreet voorbeeld hiervan is de opkoopbescherming. Wij kunnen u ondersteunen met het opstellen en aanpassen van de huisvestingsverordening, doelgroepenverordening en beleidsregels. Daarnaast adviseren wij over de vraag welke vergunningen nodig zijn en aan welke voorwaarden voldaan moet worden.
Onze omgevingsrechtspecialisten kennen alle ins en outs en zijn op de hoogte van alle actuele ontwikkelingen. Zij geven incompany trainingen Huisvesting en woonruimtevoorraad en doen dat ook graag voor uw organisatie. Zo raakt uw organisatie wegwijs in de complexe regelgeving en bent u tijdig klaar voor alles wat komen gaat.
Omgevingsplan: sturen op huisvesting en woonruimtevoorraad
Een van de instrumenten die gemeenten hebben om te sturen op huisvesting en de woonruimtevoorraad is het omgevingsplan. In het omgevingsplan kunnen regels zijn opgenomen over het maximum aantal te bouwen woningen per bouwvlak of per bestemmingsgebied. Ook kunnen er regels over het maximum aantal wooneenheden zijn opgenomen en regels over het gebruik van een woning voor meer dan één huishouden, regelingen over woonvormen of niet permanente bewoning door arbeidsmigranten.
Huisvestigingsverordening
Veel gemeenten hebben een huisvestingsverordening. In de huisvestingsverordening kan worden opgenomen dat de woonruimtevoorraad op een bepaalde wijze moet zijn en blijven samengesteld. De regels beogen de woonruimtevoorraad te beschermen. Daarnaast kan het aspect leefbaarheid hierbij betrokken worden, maar dat mag niet het hoofddoel zijn van de huisvestingsverordening.
De gemeenteraad kan een vergunningplicht opleggen voor:
- het onttrekken en samenvoegen van woonruimte;
- het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte;
- het vormen van twee of meer zelfstandige woonruimten in een zelfstandige woonruimte;
- het splitsen van een gebouw in appartementsrechten.
Een vergunning kan worden geweigerd in het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bescherming van die belangen kan ook om andere redenen, zoals de leefbaarheid, wenselijk zijn.
Huisvestingsverordening en onttrekken van woonruimte
Onttrekken houdt in dat een woning voor een ander doel dan bewoning wordt gebruikt. Een (gedeelte van een) woning wordt bijvoorbeeld gesloopt, gebruikt als bedrijfsruimte of verhuurd aan toeristen (vakantieverhuur). Door het onttrekken ontstaat een wijziging in de woonruimtevoorraad. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat hiervoor een vergunning vereist is op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet.
Omzetten van woonruimte
Omzetten van woonruimte houdt in dat zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimtes. Een gezinswoning wordt bijvoorbeeld geschikt gemaakt voor kamerverhuur. Ook met het omzetten van woonruimte ontstaat een wijziging in de woonruimtevoorraad en de gemeenteraad kan bepalen dat hiervoor een vergunning vereist is op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet. Veel gemeenten hanteren naast de huisvestingsverordening ook nog beleidsregels die daarmee samenhangen.
Huisvestingsverordening en Wet toeristische verhuur van woonruimte
Toeristische verhuur (Bed & Breakfast, Airbnb etc.) is een vorm van woningonttrekking die vaak vergunningvrij is. Veelal is dit wel aan strenge voorwaarden gebonden. Zo gebruiken populaire toeristische gemeenten in toenemende mate de huisvestingsverordening als middel om uit de hand gelopen Airbnb-verhuur tegen te gaan.
Gemeenten kunnen verhuurders die hun woning aan toeristen verhuren verplichten om een registratienummer aan te vragen. Dit registratienummer moet de verhuurder vermelden bij elke advertentie op platforms zoals Airbnb, Booking.com en Expedia. Dit geeft gemeenten meer zicht op de adressen en personen die verhuren aan toeristen.
De gemeenteraad kan bovendien bepalen dat een woonruimte een maximaal aantal nachten per jaar toeristisch verhuurd mag worden om de druk op de woningmarkt te verminderen of de leefbaarheid te bevorderen. Daarbij kan een meldplicht per verhuring ingesteld worden. In uitzonderlijke situaties kan een gemeente een vergunningplicht invoeren waarbij het niet is uitgesloten dat een beperkt aantal vergunningen wordt verleend. Al deze aspecten regelt de gemeente in de huisvestingsverordening.
Huisvestiging van arbeidsmigranten
Huisvesting van arbeidsmigranten reguleren gemeenten in het geldende bestemmingsplan en de huisvestingsverordening. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat het omgevingsplan alleen wonen in gezinssamenstelling toestaat. In dat geval mogen er geen of maar een beperkt aantal arbeidsmigranten wonen. Ook kan het mogelijk zijn arbeidsmigranten te huisvesten in een pand met een logiesfunctie (kortdurend verblijf).
Toezicht en handhaving
Vanwege de grote woningnood treden gemeenten steeds vaker en strenger op als het om vermeende overtredingen van de Huisvestingswet en huisvestingsverordening gaat. Daarbij wordt gelet op of de benodigde vergunningen verleend zijn en of er voldaan wordt aan de voorschriften uit de vergunningen.
Omwonenden ervaren vaak overlast van toeristische verhuur of verhuur aan arbeidsmigranten. Gemeenten hebben regelmatig te maken met verzoeken om handhaving op dit gebied. Voor gemeenten is het daarom belangrijk om duidelijke regels te stellen ten aanzien van deze vormen van verhuur in het bestemmingsplan en/of de huisvestingsverordening. Die regels moeten goed op elkaar aansluiten.
Advies over huisvesting
Heeft u juridische expertise nodig bij het beoordelen van de regels omtrent huisvesting? Onze advocaten en adviseurs staan u graag bij en voorzien u van deskundig advies.
