Kamerverhuur: hoe een verleende omzettingsvergunning uiteindelijk toch nutteloos kan zijn

Voor het kamergewijs verhuren van woningen is in veel gemeenten op grond van de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening een omzettingsvergunning nodig. Met de omzettingsvergunning krijgt de aanvrager toestemming een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimten. In de praktijk is vaak ook nog een omgevingsvergunning nodig om te mogen afwijken van het bestemmingsplan. In veel bestemmingsplannen is namelijk bepaald dat slechts één huishouden in een woonruimte is toegestaan. Het feit dat eerder een omzettingsvergunning is verleend, wil echter niet zeggen dat de omgevingsvergunning ook verleend moet worden. Een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 september 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:2182) is hier een mooi voorbeeld van.

Casus: studentenwoningen in Amsterdam Zuidoost

Appellant is in bezit van twee zelfstandige woonruimten in Amsterdam Zuidoost en wil in die woningen studenten huisvesten. Appellant vraagt hiervoor twee vergunningen aan: 1) een omzettingsvergunning op grond van de Huisvestingswet om een zelfstandige woonruimte om te mogen zetten in onzelfstandige woonruimten en 2) een omgevingsvergunning om te mogen afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). De omzettingsvergunning wordt voor beide woningen verleend, de omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan wordt voor beide woningen geweigerd.

Volgens het college zijn de aanvragen in strijd met de betreffende bestemmingsplannen, omdat in de woningen volgens beide bestemmingsplannen slechts één huishouden is toegestaan. Aan de weigering van de omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan legt het college ten grondslag dat het kamergewijs verhuren van de woningen niet in overeenstemming zou zijn met een goede ruimtelijke ordening.

Appellant betoogt dat, omdat de omzettingsvergunningen reeds zijn verleend, er meerdere woningen zijn toegestaan op de bestemming “woning” en er daarom geen strijdigheid is met de bestemming. Zou die er wel zijn dan mocht appellant er volgens hem op vertrouwen dat de vergunning verleend zou worden aangezien de omzettingsvergunning reeds verleend was.

Oordeel Afdeling bestuursrechtspraak

De Afdeling oordeelt dat het feit dat er op grond van de Huisvestingswet een omzettingsvergunning is verleend voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten, niet maakt dat er sprake is van meerdere woningen in het kader van een bestemmingsplan. De beoordeling die in dat kader wordt gemaakt is immers een andere dan die wordt gemaakt bij de vaststelling van een bestemmingsplan en de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van een bestemming.

Met betrekking tot het standpunt van appellant dat het verlenen van de omzettingsvergunningen bij hem het vertrouwen heeft gewekt dat de omgevingsvergunningen ook verleend zouden worden, oordeelt de Afdeling dat het college zich bij het verlenen van de omzettingsvergunningen op de hoogte had moeten stellen van de ruimtelijke inpasbaarheid van de objecten waarvoor een omzettingsvergunning was gevraagd. Nu dit niet is gebeurd, heeft dat tot gevolg dat de verleende omzettingsvergunningen niet kunnen worden gebruikt. De Afdeling overweegt dat appellant niet met concrete gegevens aannemelijk heeft gemaakt dat toezeggingen zijn gedaan over de verlening van een omgevingsvergunning om de woningen in strijd met de betreffende bestemmingsplannen te gebruiken als onzelfstandige woonruimten. Uit de omstandigheid dat aan appellant omzettingsvergunningen zijn verleend, volgt niet dat hij er redelijkerwijs van kon en mocht uitgaan dat het college ook omgevingsvergunningen voor afwijking van de bestemmingsplannen zou verlenen.

De Afdeling acht het tot slot van belang dat de weigering van de gevraagde omgevingsvergunningen in overeenstemming is met de door het college gehanteerde vaste gedragslijn om overlast te voorkomen door onder meer woningen voor studenten te concentreren en niet te realiseren in woonwijken met (grotendeels) woningen bestemd voor de huisvesting van één huishouden. De vaste gedragslijn is mede gebaseerd op een ruimtelijk relevant verschil tussen het gebruik van een pand voor kamerverhuur en de bewoning van een pand door één huishouden, omdat dit van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving, aldus de Afdeling.

Helaas motiveert de Afdeling in de uitspraak niet waar het ruimtelijk relevant verschil dan uit bestaat. Waarschijnlijk acht de Afdeling de kans op overlast door een afwijkend levensritme en de daarmee gepaard gaande woonoverlast (waaronder geluidoverlast) in met name de nachtelijke uren, groter als het pand door kamerbewoners (studenten) wordt gebruikt, dan wanneer het wordt gebruikt door een gezin. Vergelijk bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1907).

Appellant zit dus met omzettingsvergunningen waar hij niets aan heeft.

Tips & aandachtspunten voor de praktijk

• Wil je kamers verhuren? Wees je er dan van bewust dat voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten vaak twee vergunningen nodig zijn: een omzettingsvergunning en een omgevingsvergunning.
• Niet alle bestemmingsplannen bevatten een bepaling waarin staat dat bewoning slechts door één huishouden is toegestaan. In dat geval is geen omgevingsvergunning voor het afwijkend gebruik nodig vanwege de bewoning door meer dan één huishouden.
• Gemeenten die kamergewijze verhuur willen tegengaan, moeten goed nagaan welke mogelijkheden het huidige bestemmingsplan biedt en dit zo nodig aanpassen door te bepalen dat bewoning slechts door één huishouden is toegestaan.
• Gemeenten kunnen in een paraplubestemmingsplan voor het gehele grondgebied regelen dat het opdelen voor bewoning door meer dan 2 huishouders niet is toegestaan.
• Gemeenten dienen bij de behandeling van een aanvraag om omzettingsvergunning ook na te gaan of dit past in het bestemmingsplan en zo niet, overleg te plegen met de aanvrager of hij zijn aanvraag wil handhaven.