Vervolg Didam-arrest: Hoge Raad oordeelt over de gevolgen van schending van de Didam-regels

Op 15 november 2024 gaf de Hoge Raad belangrijke aanwijzingen voor het handelen van overheidslichamen bij de verkoop van onroerend goed. In deze zaak staat de toepassing van de Didam-regels centraal. De zaak over de verkoop van de voormalige gemeentehuislocatie door de gemeente Montferland illustreert de impact van deze regels op grondverkoop.

Feiten van de zaak 

In 2019 verkocht de gemeente Montferland de voormalige gemeentehuislocatie aan Groenstaete, een projectontwikkelaar. De gemeente Montferland en Groenstaete voerden meerdere jaren onderhandelingen over dit project. Tijdens deze onderhandelingen kocht Groenstaete grond in het projectgebied, maar pas na aanvang van de onderhandelingen. Tegelijkertijd vroeg Didam Have of zij ook in aanmerking mocht komen voor verhuizing naar het projectgebied. De gemeente wees dit verzoek af. Hierop startte Didam Have een kort geding om te eisen dat de gemeente de verkoop pas mocht afronden na het houden van een openbare selectieprocedure. In november 2021 oordeelde de Hoge Raad dat de gemeente Montferland onterecht handelde door de verkoop van de gemeentehuislocatie aan Groenstaete af te ronden zonder een selectieprocedure te organiseren (ECLI:NL:HR:2021:1778).

Wat zijn de Didam-regels?

De Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het gelijkheidsbeginsel vereist dat het overheidslichaam een eerlijke kans biedt aan alle gegadigden. Dit houdt in dat de verkoop op een transparante en open manier moet gebeuren. Het overheidslichaam moet daarom vooraf duidelijk maken wat de selectiecriteria zijn en welke procedure wordt gevolgd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

Volgens het gelijkheidsbeginsel moet een overheidslichaam bij het aangaan van een overeenkomst, zoals de verkoop van een onroerende zaak, zorgen voor een transparante en eerlijke procedure. Dit houdt in dat het overheidslichaam informatie moet verschaffen over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria. Dit moet op een manier gebeuren die (potentiële) gegadigden de mogelijkheid biedt om daarvan kennis te nemen.

De Hoge Raad maakt een uitzondering voor gevallen waarin bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs te verwachten is dat er slechts één serieuze gegadigde is voor de aankoop van de onroerende zaak. In zo'n situatie hoeft de overheid geen formele selectieprocedure te volgen. Het overheidslichaam moet dan wel het voornemen tot verkoop tijdig bekendmaken, zodat iedereen hiervan kennis kan nemen. Ook dient het overheidslichaam te motiveren waarom het van mening is dat er slechts één serieuze gegadigde is, op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. 

Oordeel van het hof

Het hof stelt vast dat de gemeente Montferland wél een selectieprocedure had moeten houden, omdat Groenstaete niet de enige serieuze gegadigde was. Het hof verwijst hierbij naar het feit dat Groenstaete pas tijdens de onderhandelingen met de gemeente eigenaar werd van grond in het projectgebied. Dit bracht mee dat de exclusieve onderhandelingen met Groenstaete niet gerechtvaardigd waren.

Het hof oordeelt bovendien dat Groenstaete geen beroep kon doen op het vertrouwensbeginsel. De koopovereenkomst tussen de gemeente en Groenstaete werd namelijk gesloten nadat Didam Have al een kort geding had aangespannen. Het hof vindt deze handelswijze risicovol, aangezien de gemeente en Groenstaete hadden kunnen voorzien dat de rechter de Didam-regels zou toepassen. 

Het hof vernietigt de koopovereenkomst en bepaalt dat de gemeente Montferland opnieuw moet starten met een selectieprocedure. Daarnaast oordeelt het hof dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Didam Have. De gemeente is verplicht de schade van Didam Have te vergoeden. 

Hoge Raad en Didam-regels

a) Toepassing Didam-regels voor het arrest
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Volgens de Hoge Raad zijn de Didam-regels, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en op artikel 3:14 BW, ook van toepassing op handelingen van overheidslichamen die vóór het Didam-arrest plaatsvonden. De Hoge Raad zegt dat de regels niet alleen vanaf het Didam-arrest gelden, maar ook gevolgen kunnen hebben voor eerdere handelingen die al zijn verricht vóór het arrest. 

b) Vernietigbaarheid van de koopovereenkomst
Verder komt in de zaak de vraag aan de orde of een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, vernietigbaar is op basis van artikel 3:40 lid 2 BW. De Hoge Raad oordeelt dat de Didam-regels geen dwingende wetsbepalingen zijn die een koopovereenkomst ongeldig maken. Ze zijn gebaseerd op de beginselen van goed bestuur en schending ervan leidt niet tot vernietiging van de overeenkomst volgens artikel 3:40 lid 2 BW. De overeenkomst blijft dus bestaan, maar het overheidsorgaan handelt onrechtmatig tegenover een potentiële kandidaat, die schadevergoeding kan eisen. 

c) Schending van de Didam-regels als onrechtmatige daad
De Hoge Raad verduidelijkt dat wanneer een overheidsorgaan de Didam-regels overtreedt, dit in principe onrechtmatig is jegens een potentiële gegadigde die niet de mogelijkheid heeft gekregen om deel te nemen aan het verkoopproces. Dit kan leiden tot schadeplichtigheid voor het overheidslichaam. Verder kan de rechter, zolang er nog geen overeenkomst is gesloten of de levering niet heeft plaatsgevonden, besluiten het overheidsorgaan te verbieden de verkoop voort te zetten.

d) De enkele aanwezigheid van een serieuze gegadigde
Een andere belangrijke overweging betreft de vraag of de gemeente Montferland zich had kunnen beroepen op de stelling dat Groenstaete de enige serieuze gegadigde was voor de koop van de gemeentehuislocatie. De Hoge Raad herhaalt dat de Didam-regels ook van toepassing zijn wanneer een overheidslichaam van plan is de verkoop te verrichten, zelfs als er een plan is waarbij slechts één partij voldoet aan de gestelde objectieve criteria. In zulke gevallen moet het overheidsorgaan de verkoop vóór de koop transparant en eerlijk bekendmaken en goed uitleggen waarom alleen één partij voldoet aan de criteria. De Didam-regels bieden dus ruimte voor overheden om voorwaarden voor verkoop te stellen, maar eisen tegelijkertijd transparantie voor andere potentiële gegadigden; ook als die niet bekend zijn bij het overheidslichaam. 

e) Geen verplichting tot veiling of verkoop aan de hoogste bieder
Tot slot verduidelijkt de Hoge Raad dat de Didam-regels niet verplichten tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. De overheidsinstantie heeft de vrijheid om de verkoopcriteria te bepalen, zolang deze objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De regels bieden ruimte voor een beleidsmatige invulling van de verkoop, maar stellen wel eisen aan de transparantie en gelijke kansen voor alle geïnteresseerden. 

Conclusie

Het arrest van de Hoge Raad biedt een belangrijke verdieping in de toepassing van de Didam-regels en bevestigt de noodzaak voor overheidslichamen om transparantie en gelijke kansen te waarborgen bij de verkoop van onroerend goed. De Hoge Raad verwerpt de stelling dat de regels alleen vanaf de uitspraak in het Didam-arrest gelden en benadrukt dat schending van de Didam-regels kan leiden tot een onrechtmatige daad en andere rechtsgevolgen, waaronder het verbieden van verdere verkoop. Overheidslichamen moeten zich ook blijven houden aan de beginselen van behoorlijk bestuur, zelfs als er slechts één gegadigde lijkt te zijn die voldoet aan de vastgestelde criteria. 

Heeft u vragen over de toepassing van de Didam-regels of andere contractrechtelijke en/of aanbestedingsrechtelijke vragen? Neem gerust contact op met Vijverberg Advocaten.