Didam-arrest

Het gelijkheidsbeginsel vergt dat gemeenten bij grondverkoop een selectieprocedure moeten volgen waarbij meerdere gegadigden een kans moeten krijgen om mee te kunnen dingen. Het gaat hier om een gelijke kans om aan de selectieprocedure mee te mogen doen. Eind 2021 is dit door de Hoge Raad bevestigd in het Didam-arrest.

Selectieprocedure

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad (in het kort) aangegeven hoe de selectieprocedure moet worden vormgegeven:

1. De overheid moet selectiecriteria vaststellen op basis waarvan de koper zal worden geselecteerd. De selectiecriteria moeten objectief en toetsbaar zijn en een redelijk beleidsdoel dienen. Bij het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten heeft een overheidslichaam contractsvrijheid. Het overheidslichaam heeft daarbij ook beleidsruimte om criteria vast te stellen aan de hand waarvan de uiteindelijke koper wordt geselecteerd. Op die manier kan een overheidslichaam vorm geven aan het grondbeleid. Deze beleidsruimte is weliswaar ruim, maar niet onbegrensd.
2. Bij het opstellen van de criteria moeten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht worden genomen. Aan de te stellen criteria moet dus een zorgvuldige afweging ten grondslag worden gelegd.
3. De overheid moet tijdig een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Dit betekent dat een overheidslichaam voorafgaand aan de selectieprocedure informatie over deze aspecten bekend moet maken op een manier dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Nog steeds beleidsruimte

De ene grondverkoop is de andere niet. Ook na Didam heeft de overheid nog steeds een grote mate van beleidsruimte om te bepalen aan welke eisen de koper en het grondgebruik moeten voldoen en ook in het kiezen van de te volgen selectieprocedure. Het is denkbaar dat een bepaalde keuze van de overheid het aantal gegadigden beperkt. Dit kan zolang dit maar een objectief en redelijk beleidsdoel dient. Bij de te kiezen selectieprocedures kun je denken aan een tender (kwalitatieve toets), gunning op volgorde van binnenkomst of een veiling.

Uitzondering op de plicht een selectieprocedure te doorlopen

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad nog wel een uitzondering geformuleerd op de plicht om een selectieprocedure te doorlopen bij grondverkoop. Als bij voorbaat vaststaat (of redelijkerwijs mag worden aangenomen) dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, hoeft geen selectieprocedure te worden georganiseerd. Wel moet de overheid het voornemen tot de onderhandse verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend maken.

Lopende onderhandelingen

Voor lopende onderhandelingen kan het arrest met zich brengen dat deze worden opgeschort tot dat er meer duidelijkheid is over de implicaties van het Didam-arrest. Het afbreken van onderhandelingen kan afhankelijk van de fase waarin partijen zich bevinden, leiden tot schadeplichtigheid van het overheidsorgaan.

Reeds gesloten overeenkomsten

Nog onduidelijk is hoe moet worden omgegaan met overeenkomsten die reeds gesloten zijn waarbij de overheid in strijd met voornoemd arrest het onroerend goed aan één partij heeft aangeboden en verkocht. Dit kan tot nietigheid leiden, maar dat hoeft niet per definitie zo te zijn.

Op 24 mei 2024 heeft A-G Snijders zijn conclusie uitgebracht in de bodemprocedure van de Didam-zaak. Volgens A-G Snijders zijn overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels zijn gesloten in beginsel geldig en niet nietig of vernietigbaar. De sanctie zou op niet in acht nemen van de Didam-regels zou volgens hem moeten worden gevonden in een vordering uit onrechtmatige daad. Ook adviseert A-G Snijders de Hoge Raad te verduidelijken op welke handelingen en goederen van de overheid de regels uit het Didam-arrest nog meer van toepassing zijn en op welke wijzen gelijke kansen kunnen worden geboden bij de toepassing van die regels.

De uitspraak van de Hoge Raad is voorlopig bepaald op 25 oktober 2024. Het is dus nog even afwachten voordat de Hoge Raad zich hierover uitspreekt. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten.

Heeft u vragen over grondverkoop door de overheid of (de toepassing van) het Didam-arrest? Onze advocaten en adviseurs helpen u graag. Neem contact op met onze specialisten: 079 - 3631919 of mail ons.