Beheer- en exploitatieovereenkomst: huurovereenkomst of gemengde overeenkomst?

Geschreven door: mr. Charissa Smith

Gemeenten sluiten regelmatig met een externe partij een beheer- en exploitatieovereenkomst ten aanzien van sportaccommodaties of het theater. De samenwerking verloopt in veel gevallen naar tevredenheid, maar als de samenwerking niet bevalt kan de overeenkomst worden opgezegd. Als de beheer- en exploitatieovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst, gelden de opzegbepalingen uit de Huurwet. Kwalificeert de beheer- en exploitatieovereenkomst als een overeenkomst van opdracht, dan zijn de bepalingen uit artikel 7:400 e.v. Burgerlijk Wetboek van toepassing. Maar welke bepalingen zijn van toepassing als er sprake is van een gemengde overeenkomst (artikel 6:215 BW)? Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in een uitspraak deze vraag beantwoord (ECLI:NL:GHSHE:2022:1182).

Feiten in het kort

Stichting De Maaspoort Venlo (De Maaspoort) heeft in 2011 een intentieovereenkomst gesloten met Catering Evenementen Venlo B.V. (CEV) inzake het beheer- en de exploitatie van het theater De Maaspoort. In 2012 hebben De Maaspoort en CEV een beheerovereenkomst horeca-exploitatie Theater De Maaspoort te Venlo gesloten. Deze overeenkomst had een looptijd tot 1 juli 2020. Vanwege ontevredenheid over de samenwerking heeft De Maaspoort de overeenkomst tegen 1 juli 2020 opgezegd. De Maaspoort heeft een opzegtermijn van twee jaar in acht genomen. CEV heeft de opzegging niet geaccepteerd en geweigerd het theater te verlaten.

CEV is van mening dat de overeenkomst kwalificeert als huurovereenkomst. Om deze reden zijn de (strenge) bepalingen uit de Huurwet van toepassing. De Maaspoort is van mening dat de overeenkomst kwalificeert als een overeenkomst van opdracht. Om deze reden zijn de (minder strenge) bepalingen uit artikel 7:400 e.v. BW van toepassing.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de overeenkomst kwalificeert als een overeenkomst van opdracht, waardoor de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 juli 2020.

Oordeel hof: gemengde overeenkomst waarop de Huurwet niet van toepassing is

Het hof oordeelt in hoger beroep dat er sprake is van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 BW. De overeenkomst voldoet zowel aan de omschrijving van een overeenkomst van huur van bedrijfsruimte (als bedoeld in de artikelen 7:201 lid 1 BW en 7:290 lid 1 en 2 onder a BW) als aan de omschrijving van een overeenkomst van opdracht (als bedoeld in artikel 7:400 BW).

Wanneer een overeenkomst elementen bevat van zowel huur als van een opdracht zijn zowel de Huurwet als de bepalingen uit artikel 7:400 e.v. BW van toepassing, tenzij deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Voor zover bepalingen niet met elkaar te verenigen zijn, moet door uitleg van de gemengde overeenkomst worden beoordeeld welke bepaling de voorkeur heeft. Dit kan betekenen dat bepalingen van dwingend recht buiten toepassing moeten worden gelaten (HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405).

Bij de uitleg van de gemengde overeenkomst moet eerst worden bekeken of de overeenkomst gesplitst kan worden in twee afzonderlijke overeenkomsten. Bij die beoordeling moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval, waaronder de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst (de zogenaamde Haviltex-criteria). Het hof komt tot de conclusie dat de overeenkomst niet gesplitst kan worden in twee afzonderlijke overeenkomsten.

Vervolgens moet het hof de vraag beantwoorden of de wettelijke bepalingen over huurbescherming of artikel 15 van de overeenkomst - waarin beëindiging van de beheerovereenkomst is geregeld - van toepassing is. Het hof oordeelt dat de opdracht tot het exploiteren van alle horeca-activiteiten in De Maaspoort zodanig centraal staat dat artikel 15 van de overeenkomst van toepassing is. CEV geniet geen huurbescherming.

Tips voor de praktijk

• Denk goed na of een gemengde overeenkomst of twee afzonderlijke overeenkomst gewenst zijn;
• Formuleer het doel van de overeenkomst helder;
• Bewaar alle documenten, e-mails, notities, (gespreks)verslagen etc.; 
• Wees ervan bewust dat een wederpartij een belang kan hebben om een beheer- en exploitatieovereenkomst als huurovereenkomst te kwalificeren, omdat deze wederpartij dan huurbescherming kan genieten.

Heeft u vragen over het opstellen van een beheer- en exploitatieovereenkomst? Onze advocaten en adviseurs contractenrecht helpen u graag. Bel (079 -363 19 19) of mail onze specialisten.