Didam-arrest: vernietigen of vertrouwen?

Geschreven door: mr. Charissa Smith

Sinds november 2021 is bekend dat overheidsorganisaties verplicht zijn om alle serieuze gegadigden de kans te bieden vastgoed of percelen grond te kopen. Dit betekent dat overheidsorganisaties verplicht zijn om een selectieprocedure te houden. Alleen wanneer duidelijk is dat er slechts één serieuze gegadigde is, mag van een selectieprocedure worden afgezien. Maar wat betekent dit voor koopovereenkomsten die zijn gesloten voorafgaande aan november 2021? Moeten deze koopovereenkomsten vernietigd worden of kunnen kopers zich beroepen op het vertrouwensbeginsel? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in de uitspraak van 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2796) deze vraag beantwoord.

Feiten in het kort

In 2019 heeft de gemeente Montferland de voormalige gemeentehuislocatie verkocht aan Groenstaete. De gemeentehuislocatie maakt deel uit van een groter projectgebied. Op de gemeentehuislocatie zou supermarkt Coop komen en op de locatie waar deze supermarkt zat zou supermarkt Aldi komen. Verder zouden binnen het projectgebied alle panden worden gesloopt. Daarvoor in de  plaats zou een parkeerterrein komen. De gemeente Montferland en Groenstaete hebben over deze plannen een aantal jaren onderhandeld. Groenstaete had tijdens de onderhandelingen grond in het projectgebied gekocht. Tijdens de onderhandelingen tussen de gemeente Montferland en Groenstaete heeft Didam Have, exploitant van de lokale Albert Heijn, gevraagd in aanmerking te mogen komen voor verhuizing naar het projectgebied. Nadat deze aanvraag was afgewezen, heeft Didam Have in kort geding een gebod gevorderd dat inhoudt dat de gemeente Montferland de gemeentehuislocatie alleen mag verkopen na het houden van een selectieprocedure, zodat alle serieuze gegadigden een kans krijgen de grond te kopen. De Hoge Raad heeft Didam Have in november 2021 gelijk gegeven (ECLI:NL:HR:2021:1778).

Naast de kort gedingprocedure is Didam Have ook een bodemprocedure gestart tegen de gemeente Montferland. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden moest de vraag beantwoorden of Groenstaete de enige serieuze gegadigde was, waardoor de gemeente Montferland geen selectieprocedure hoefde te houden. Als de gemeente Montferland een selectieprocedure had moeten houden zou de koopovereenkomst vernietigd moeten worden. De koopovereenkomst was echter gesloten in 2019. Het Didam-arrest van de Hoge Raad bestond toen nog niet. Kon Groenstaete een beroep doen op het vertrouwensbeginsel?

Oordeel Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden:
"De gemeente Montferland had een selectieprocedure moeten houden en vernietigt de koopovereenkomst tussen de gemeente en Groenstaete. Groenstaete komt geen beroep op het vertrouwensbeginsel toe."

Enige serieuze gegadigde?

Het Gerechtshof past de regels uit de uitspraak van de Hoge Raad toe. Het Gerechtshof beslist dat de gemeente Montferland zich niet aan deze regels heeft gehouden. Groenstaete was niet de enige serieuze gegadigde. Op het moment dat de gemeente Montferland en Groenstaete begonnen met onderhandelen was Groenstaete nog geen eigenaar van een deel van de grond. Groenstaete heeft de grond pas gekocht nadat de onderhandelingen al gestart waren. Volgens het Gerechtshof had de gemeente Montferland daarom niet exclusief met Groenstaete mogen onderhandelen. De gemeente Montferland had om deze reden een selectieprocedure moeten houden.

Vertrouwensbeginsel? 

De koopovereenkomst is pas gesloten nadat Didam Have een kort gedingprocedure was gestart. In deze procedure was een verbod van het sluiten van de koopovereenkomst gevorderd. Door het alsnog (snel) sluiten van de koopovereenkomst werd de rechter voor een voldongen feit gesteld. Met deze handelswijze hebben de gemeente Montferland en Groenstaete het risico genomen dat de rechter hun standpunt achteraf niet zou volgen. Groenstaete kan zich daarom niet beroepen op het vertrouwensbeginsel.

Vernietiging van de koopovereenkomst

Het Gerechtshof vernietigt de koopovereenkomst en gebiedt dat de gemeente Montferland de gemeentehuislocatie alleen mag verkopen na het houden van een selectieprocedure. Het Gerechtshof beslist ook dat de gemeente Montferland onrechtmatig heeft gehandeld tegen Didam Have en daarom de schade van Didam Have moet vergoeden.

Tips voor de praktijk

• Als een marktpartij reeds eigenaar is van grond voorafgaande aan de start van het onderhandelingstraject, dan kan dit betekenen dat deze marktpartij de enige serieuze gegadigde is;
• Het kenbaar maken van interesse in een perceel grond of een pand moet deugdelijk onderbouwd zijn om als serieuze gegadigde aangemerkt te worden;
• Staak alle rechtshandelingen nadat een gerechtelijke procedure is gestart. Rechters kunnen het niet waarderen om voor een voldongen feit gesteld te worden. 

Heeft u vragen over de vraag of een selectieprocedure moeten worden gehouden? Onze advocaten en adviseurs helpen u graag. Bel (079 - 3631919) of mail onze specialisten.